Fixed vs Variable Mortgage Rates: What's the Real Difference?

고정금리 모기지와 변동금리 모기지 중 어느 쪽을 선택할지는 결국 하나의 트레이드오프, 즉 확실성과 유연성 사이의 선택으로 귀결됩니다. 고정금리는 정해진 기간 동안 변하지 않는 상환액을 제공합니다. 변동금리는 보통 영란은행 기준금리에 따라 오르거나 내릴 수 있지만, 그 대신 계획이 바뀔 경우 제약이 더 적은 경우가 많습니다.

고정금리 모기지란 무엇이고 어떻게 작동하나요?

고정금리 상품에서는 보통 2년, 3년, 5년 또는 10년의 초기 기간 동안 금리가 고정됩니다. 전반적인 금리 변동과 무관하게 해당 기간 내내 매월 상환액이 동일하게 유지됩니다. 이 덕분에 예산을 세우기가 쉬워집니다. 매월 얼마를 갚아야 하는지 정확히 알 수 있고, 고정 기간 중 금리가 오르더라도 영향을 받지 않습니다.

단점은 금리가 내려가도 그 혜택을 받을 수 없다는 점입니다. 고정해 둔 금리에 묶여 있으므로, 고정 기간 중에 더 좋은 상품이 나와도 일찍 해지하려면 보통 조기상환 수수료를 내야 합니다.

트래커 또는 변동금리 모기지란 무엇이고 어떻게 작동하나요?

변동금리 모기지는 상품 기간 동안 금리가 바뀔 수 있습니다. 가장 흔한 형태는 트래커 모기지로, 영란은행 기준금리에 대출 기관이 정한 고정 마진을 더한 금리를 그대로 따라 움직입니다. 예를 들어 트래커 상품은 “기준금리 + 0.75%”라는 식으로 표시될 수 있습니다. 순전히 예시를 들자면, 기준금리가 4%라면 4.75%를 내게 되고, 기준금리가 3.75%로 내려가면 금리도 4.5%로 바뀝니다. 일부 트래커 상품에는 “칼라(collar)”라는 하한선이 있어, 기준금리가 더 내려가더라도 본인의 금리는 그 아래로 내려가지 않습니다. 따라서 금리 인하가 그대로 반영될 것이라고 기대하기 전에 칼라가 있는지 확인해야 합니다.

일부 대출 기관은 “표준 변동금리(SVR)”도 제공하는데, 이는 재대출을 하지 않을 경우 초기 상품 기간이 끝난 뒤 자동으로 전환되는 금리입니다. SVR은 기준금리를 직접 추적하는 것이 아니라 대출 기관이 자체적으로 정하며, 고정금리나 트래커 상품에서 받을 수 있는 금리보다 눈에 띄게 높은 경우가 많습니다. 이 때문에 현재 상품이 끝나기 전에 미리 새 상품을 마련해 두는 것이 보통 SVR로 그대로 넘어가는 것보다 유리합니다.

영란은행 기준금리는 제 모기지 상환액에 어떤 영향을 미치나요?

기준금리는 영란은행 통화정책위원회가 정하며, 이 위원회는 약 6주마다 모여 기준금리를 올릴지, 내릴지, 또는 유지할지를 결정합니다. 트래커 상품을 이용 중이라면 금리가 계약상 기준금리에 직접 연동되어 있으므로, 금리 변경은 보통 다음 상환일부터 퍼센트포인트 단위로 그대로 반영됩니다(단, 상품에 칼라가 있고 이미 하한선에 도달한 경우는 예외입니다). 표준 변동금리를 이용 중이라면 기준금리 변경을 반영할지, 언제, 얼마나 반영할지를 대출 기관이 결정하므로, SVR이 기준금리와 정확히 같은 폭으로 움직이지 않을 수 있습니다. 고정금리를 이용 중이라면 고정 기간이 끝나기 전까지는 기준금리 변동이 상환액에 전혀 영향을 주지 않습니다.

변동금리를 이용 중이라면 매월 상환액이 반드시 바뀌나요?

상품이 기준금리를 직접 추적한다면 그렇습니다. 금리, 그리고 그에 따른 매월 상환액은 기준금리 변동과 동일한 폭으로, 보통 다음 상환일부터 바뀝니다. 순수한 트래커가 아니라 대출 기관의 표준 변동금리를 이용 중이라면, 대출 기관이 변동분을 전부 반영할지 여부에 대해 어느 정도 재량을 가지고 있으므로, 상환액이 기준금리 자체와 다른 폭으로, 또는 다른 시점에 바뀔 수 있습니다.

고정금리 모기지가 끝나면 어떻게 되나요?

고정금리 기간이 끝나도 모기지가 그냥 사라지거나 같은 조건으로 자동 갱신되는 것은 아닙니다. 새 상품을 마련하지 않으면 대부분의 대출 기관은 자동으로 표준 변동금리로 전환시킵니다. SVR은 새로 나온 고정금리나 트래커 상품보다 높은 경우가 많으므로, 이는 매월 상환액이 눈에 띄게 늘어나는 결과로 이어질 수 있습니다.

대부분의 대출자는 고정 기간이 끝나기 전에 재대출을 함으로써 이를 피합니다. 기존 대출 기관의 새 상품으로 바꾸거나(이를 ‘상품 전환’이라고도 합니다) 다른 대출 기관으로 완전히 옮기는 방법이 있습니다. 대부분의 대출 기관은 현재 상품이 만료되기 최대 6개월 전부터 새 금리를 신청할 수 있도록 허용하지만, 일부는 더 짧게 허용하므로 본인의 대출 기관에 확인해야 합니다. 고정 기간이 끝난 뒤에는 보통 조기상환 수수료가 더 이상 적용되지 않으므로, SVR에서는 대개 언제든지 벌금 없이 벗어날 수 있습니다.

조기상환 수수료란 무엇이며, 저도 내야 하나요?

고정금리 상품과 일부 트래커 상품은 초기 기간이 끝나기 전에 모기지를 완전히 갚거나 크게 초과 상환하거나 다른 대출 기관으로 옮기면 보통 조기상환 수수료가 부과됩니다. 이 수수료는 보통 남은 대출금의 1%에서 5% 사이이며, 상품 종료 시점에 가까워질수록 점차 낮아지는 경우가 많습니다. 예를 들어 5년 고정 상품이라면 1년차에는 5%, 마지막 해에는 1%로 낮아지는 식입니다. 대출 금액이 큰 모기지라면 이는 수천 파운드에 이를 수 있습니다.

대부분의 모기지는 수수료 없이 매년 일정 금액까지 초과 상환할 수 있도록 허용하는데, 보통 남은 대출 잔액의 10%가 기준입니다. 상품을 바꾸지 않더라도 이 한도를 넘기면 비용이 커질 수 있으므로, 추가 상환을 하기 전에 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 수수료를 실제로 내야 하는지는 모기지 제안서의 구체적인 조건에 따라 달라지므로, 초과 상환이나 조기 재대출을 하기 전에는 항상 확인해야 합니다.

기간 중에 변동금리에서 고정금리로 바꿀 수 있나요?

대부분 가능하지만, 먼저 현재 상품의 조건을 확인해야 합니다. 일부 트래커 모기지는 조기상환 수수료가 전혀 없어서, 기존 대출 기관이든 새 대출 기관이든 언제든지 벌금 없이 고정금리 상품으로 바꿀 수 있습니다. 반면 다른 트래커 상품에는 수수료가 있으며, (대출 기관 자체의 표준 변동금리보다 낮게 설정되어 기준금리를 추적하지 않는) 할인형 변동금리 상품도 마찬가지이므로, 바꾸기 전에 모기지 제안서를 확인하는 것이 좋습니다.

고정금리와 변동금리 중 어느 쪽을 선택해야 하나요?

• 예측 가능한 예산 관리를 중요하게 여기거나, 대출 한도에 가깝게 빌리고 있는 사람들은 상환액이 예기치 않게 오를 위험이 없어지는 고정금리를 선호하는 경우가 많습니다.
• 금리가 내려갈 것으로 예상하거나, 매월 예산에 여유가 있거나, 1~2년 안에 이사하거나 집을 팔 수도 있다고 생각하는 사람들은 일부 상품에 조기상환 수수료가 없어 묶이지 않고 금리 하락의 혜택도 받을 수 있는 트래커를 선호하는 경우가 있습니다.
• 처음 집을 사는 사람들은 다른 새로운 비용과 함께 모기지 상환에 적응하는 동안 확실성을 주는 고정금리를 선택하는 경우가 많습니다.

어느 쪽이 객관적으로 더 낫다고 할 수는 없습니다. 본인이 얼마나 확실성을 필요로 하는지, 상환액이 오를 때 예산이 얼마나 민감하게 반응하는지, 그리고 앞으로 금리가 어떻게 움직일지에 대한 본인의 생각에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문