Fixed vs Variable Mortgage Rates: What's the Real Difference?

Die Entscheidung zwischen einer Festzinshypothek und einer variablen Hypothek läuft auf einen einzigen Zielkonflikt hinaus: Sicherheit gegenüber Flexibilität. Ein Festzins gibt Ihnen eine Rate, die sich über einen festgelegten Zeitraum nicht ändert. Ein variabler Zinssatz kann steigen oder fallen, meist im Einklang mit dem Leitzins der Bank of England, und bringt im Gegenzug oft weniger Einschränkungen mit sich, wenn sich Ihre Pläne ändern.

Was ist eine Festzinshypothek, und wie funktioniert sie?

Bei einer Festzinsvereinbarung wird der Zinssatz für einen anfänglichen Zeitraum festgeschrieben, üblicherweise zwei, drei, fünf oder zehn Jahre. Ihre monatliche Rate bleibt für diesen gesamten Zeitraum gleich, unabhängig davon, was mit den Zinsen allgemein geschieht. Das macht die Budgetplanung einfach: Sie wissen genau, was Sie jeden Monat zahlen, und sind geschützt, falls die Zinsen während der Festzinsperiode steigen.

Der Nachteil ist, dass Sie auch nicht profitieren, wenn die Zinsen fallen. Sie sind an den Zinssatz gebunden, den Sie sich gesichert haben, und wenn während der Festzinsperiode ein besseres Angebot auftaucht, bedeutet ein vorzeitiger Ausstieg in der Regel die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Was ist eine Tracker- oder variable Hypothek, und wie funktioniert sie?

Eine variable Hypothek hat einen Zinssatz, der sich während der Laufzeit ändern kann. Die häufigste Art ist eine Tracker-Hypothek, deren Zinssatz sich direkt am Leitzins der Bank of England orientiert, zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten festen Marge. Ein Tracker könnte zum Beispiel als „Leitzins plus 0.75%“ beschrieben werden. Als rein veranschaulichendes Beispiel: Lag der Leitzins bei 4%, würden Sie 4.75% zahlen, und fiele der Leitzins dann auf 3.75%, würde sich Ihr Zinssatz auf 4.5% ändern. Manche Tracker haben auch eine „Collar“ (eine Untergrenze), einen Mindestzinssatz, unter den Ihr Zinssatz nicht fällt, selbst wenn der Leitzins das tut, prüfen Sie dies also, bevor Sie sich darauf verlassen, dass ein Tracker Zinssenkungen voll weitergibt.

Manche Kreditgeber bieten auch einen „Standard Variable Rate“ (SVR) an, also den Zinssatz, auf den Sie automatisch wechseln, sobald eine anfängliche Vereinbarung endet, wenn Sie nicht umschulden. SVRs werden vom Kreditgeber selbst festgelegt, statt direkt dem Leitzins zu folgen, und sind oft deutlich höher als die bei Festzins- oder Tracker-Angeboten verfügbaren Zinssätze. Das ist einer der Gründe, warum es sich meist lohnt, eine neue Vereinbarung zu treffen, bevor die aktuelle endet, statt in den SVR zu driften.

Wie wirkt sich der Leitzins der Bank of England auf meine Hypothekenraten aus?

Der Leitzins wird vom Monetary Policy Committee der Bank of England festgelegt, das etwa alle sechs Wochen zusammenkommt, um zu entscheiden, ob er angehoben, gesenkt oder beibehalten wird. Wenn Sie einen Tracker haben, ist Ihr Zinssatz vertraglich an den Leitzins gebunden, sodass sich eine Änderung in der Regel ab Ihrem nächsten Zahlungstermin Prozentpunkt für Prozentpunkt auf Ihre Rate auswirkt (sofern Ihre Vereinbarung keine Collar hat und der Zinssatz bereits an deren Untergrenze liegt). Wenn Sie einen Standard Variable Rate haben, entscheidet der Kreditgeber, ob und wann er eine Leitzinsänderung weitergibt und in welcher Höhe, weshalb sich SVRs nicht immer exakt im Gleichschritt mit dem Leitzins bewegen. Wenn Sie einen Festzins haben, haben Leitzinsänderungen bis zum Ende Ihrer Festzinsperiode überhaupt keine Auswirkung auf Ihre Rate.

Ändert sich meine monatliche Rate definitiv, wenn ich einen variablen Zinssatz habe?

Wenn sich Ihre Vereinbarung direkt am Leitzins orientiert, ja: Ihr Zinssatz und damit Ihre monatliche Rate ändern sich um denselben Betrag wie jede Leitzinsänderung, typischerweise ab Ihrem nächsten Zahlungstermin. Wenn Sie den Standard Variable Rate eines Kreditgebers haben statt eines reinen Trackers, hat der Kreditgeber einen gewissen Ermessensspielraum, ob er die volle Änderung weitergibt, sodass sich Ihre Rate um einen anderen Betrag oder nach einem anderen Zeitplan ändern könnte als der Leitzins selbst.

Was passiert, wenn meine Festzinshypothek endet?

Wenn eine Festzinsperiode endet, verschwindet die Hypothek nicht einfach oder verlängert sich automatisch zu den gleichen Konditionen. Wenn Sie keine neue Vereinbarung treffen, wechseln die meisten Kreditgeber Sie automatisch auf ihren Standard Variable Rate. Da SVRs tendenziell über den bei neuen Festzins- oder Tracker-Angeboten verfügbaren Zinssätzen liegen, kann das einen deutlichen Anstieg Ihrer monatlichen Rate bedeuten.

Die meisten Kreditnehmer vermeiden das durch Umschuldung, entweder durch den Wechsel zu einer neuen Vereinbarung beim bestehenden Kreditgeber (manchmal als Produktwechsel bezeichnet) oder durch den vollständigen Wechsel zu einem anderen Kreditgeber, bevor die Festzinsperiode endet. Die meisten Kreditgeber lassen Sie bis zu sechs Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Vereinbarung einen neuen Zinssatz vereinbaren, manche erlauben weniger, prüfen Sie das also bei Ihrem Kreditgeber. Sobald die Festzinsperiode beendet ist, fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr an, sodass Sie den SVR normalerweise jederzeit ohne Strafzahlung verlassen können.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung, und muss ich eine zahlen?

Festzinsvereinbarungen, und manche Tracker-Vereinbarungen, kommen in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie die Hypothek vor Ablauf der anfänglichen Laufzeit vollständig zurückzahlen, erheblich sondertilgen oder zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Diese Gebühr liegt typischerweise zwischen 1% und 5% des ausstehenden Darlehens, oft mit abnehmender Tendenz je näher Sie dem Ende der Vereinbarung kommen, zum Beispiel 5% im ersten Jahr, fallend auf 1% im letzten Jahr eines Fünfjahresfestzinses. Bei einer großen Hypothek kann das mehrere Tausend Pfund bedeuten.

Die meisten Hypotheken lassen Sie außerdem jedes Jahr bis zu einem festgelegten Betrag sondertilgen, üblicherweise 10% des ausstehenden Saldos, ohne dass die Gebühr fällig wird. Das sollten Sie vor zusätzlichen Zahlungen prüfen, denn eine Überschreitung dieses Freibetrags kann teuer werden, selbst wenn Sie nicht die Vereinbarung wechseln. Ob überhaupt eine Gebühr anfällt, hängt von den konkreten Bedingungen in Ihrem Hypothekenangebot ab, daher lohnt es sich immer, dieses vor einer Sondertilgung oder vorzeitigen Umschuldung zu prüfen.

Kann ich während der Laufzeit von einem variablen zu einem Festzins wechseln?

Meist ja, prüfen Sie aber zuerst die Bedingungen Ihrer aktuellen Vereinbarung. Manche Tracker-Hypotheken haben überhaupt keine Vorfälligkeitsentschädigung, in diesem Fall können Sie jederzeit ohne Strafzahlung zu einer Festzinsvereinbarung wechseln, bei Ihrem bestehenden Kreditgeber oder bei einem neuen. Andere Tracker haben eine Gebühr, ebenso wie Discounted Variable Rates (die unter dem eigenen Standard Variable Rate des Kreditgebers liegen, statt dem Leitzins zu folgen), daher lohnt es sich, Ihr Hypothekenangebotsdokument vor einem Wechsel zu prüfen.

Sollte ich mich für eine Festzins- oder variable Hypothek entscheiden?

• Menschen, denen eine planbare Budgetierung wichtig ist, oder die ihre Kreditaufnahme bis an die Grenze ausreizen, bevorzugen oft einen Festzins, weil er das Risiko unerwartet steigender Raten ausschließt.
• Menschen, die mit fallenden Zinsen rechnen, in ihrem monatlichen Budget etwas Spielraum haben, oder die denken, dass sie innerhalb von ein paar Jahren umziehen oder verkaufen könnten, bevorzugen manchmal einen Tracker, weil es bei manchen Angeboten keine bindende Vorfälligkeitsentschädigung gibt und sie von fallenden Zinsen profitieren.
• Erstkäufer wählen oft einen Festzins wegen der Sicherheit, die er bietet, während sie sich an Hypothekenraten neben anderen neuen Kosten gewöhnen.

Keine der beiden Optionen ist objektiv besser: Es kommt darauf an, wie viel Sicherheit Sie brauchen, wie empfindlich Ihr Budget auf eine Ratenerhöhung reagiert, und auf Ihre eigene Einschätzung, wohin sich die Zinsen entwickeln werden.

Häufige Fragen