Should I Overpay My Mortgage or Save? How to Decide

Haben Sie jeden Monat übriges Geld, gibt es zwei naheliegende Orte dafür: gegen Ihre Hypothek, oder in Ersparnisse. Keines ist immer richtig. Die bessere Wahl hängt von drei Dingen ab, die Sie in etwa zehn Minuten prüfen können: Ihren Hypothekenzins, was Ihre Ersparnisse nach Steuern erbringen, und ob Ihr Kreditgeber Ihnen eine Sondertilgung in Rechnung stellt. Dieser Ratgeber geht jeden Punkt mit einfachen durchgerechneten Zahlen durch, damit Sie für Ihre eigene Situation entscheiden können.

Sollte ich meine Hypothek sondertilgen oder das Geld stattdessen sparen?

Die Grundidee ist unkompliziert. Jedes Pfund, das Sie sondertilgen, hört auf, Zinsen für Ihren Kreditgeber zu erwirtschaften, es „erwirtschaftet“ also Ihren Hypothekenzins in Form von Zinsen, die Sie nicht mehr zahlen. Jedes Pfund, das Sie sparen, erwirtschaftet Ihren Sparzins, abzüglich etwaiger Steuer. Welche Zahl höher ist, gewinnt, solange Sie auch genug Bargeld für Notfälle behalten und keine teurere Schuld unbezahlt lassen.

Es gibt einen wichtigen Unterschied. Geld in Ersparnissen bleibt Ihnen, und Sie können es ausgeben. Geld, das zur Sondertilgung einer Hypothek genutzt wurde, ist sehr schwer wiederzubekommen, da Sie es im Allgemeinen erneut leihen müssen (zum Beispiel durch Umschuldung), um es freizusetzen. Eine kleine Lücke zugunsten der Sondertilgung ist daher vielleicht nicht den Verlust des Zugriffs auf das Bargeld wert.

Wie vergleiche ich meinen Hypothekenzins mit einem Sparzins nach Steuern?

Beginnen Sie mit dem Hypothekenzins, den Sie heute tatsächlich zahlen, nicht dem beworbenen Zinssatz von damals, als Sie die Vereinbarung abgeschlossen haben. Betrachten Sie dann den Zinssatz des Sparkontos, das Sie nutzen würden. Ist dieser Zins steuerpflichtig, ermitteln Sie, was Sie tatsächlich behalten würden.

Im Steuerjahr 2026 bis 2027 können die meisten Steuerzahler im Basissteuersatz bis zu £1,000 Sparzinsen im Rahmen des Personal Savings Allowance steuerfrei erzielen, Steuerzahler im höheren Steuersatz £500, und Steuerzahler im Spitzensteuersatz keine. Manche Menschen mit geringerem Einkommen können durch den starting rate for savings zusätzliche steuerfreie Zinsen erzielen. Zinsen innerhalb eines Cash ISA sind immer steuerfrei, und der ISA-Freibetrag beträgt in diesem Steuerjahr £20,000 über alle Ihre ISAs.

Sobald Ihre Zinsen diese Freibeträge übersteigen, greift die Steuer. Hier ist eine Veranschaulichung mit erfundenen, gerundeten Zahlen.

• Ihr Hypothekenzins beträgt 4.5%. Eine Sondertilgung von £10,000 vermeidet im ersten Jahr etwa £450 Zinsen.
• Ein steuerpflichtiges Sparkonto bringt 4.0%, sodass £10,000 vor Steuern £400 erzielen.
• Sind Sie Steuerzahler im Basissteuersatz und haben Ihren Freibetrag ausgeschöpft, behalten Sie £320 (80%). Ein Steuerzahler im höheren Steuersatz in derselben Lage behält £240 (60%).
• Ein Cash ISA mit 4.0% würde die vollen £400 behalten, immer noch etwas unter den £450, die durch die Sondertilgung gespart werden.

Eine schnelle Abkürzung: Teilen Sie Ihren Hypothekenzins durch den Anteil der Zinsen, den Sie nach Steuern behalten. Bei 4.5% würde ein Steuerzahler im Basissteuersatz ein Sparkonto mit etwa 5.6% benötigen, und ein Steuerzahler im höheren Steuersatz etwa 7.5%, um mit der Sondertilgung gleichzuziehen, wären die Zinsen voll steuerpflichtig. Ist Ihr Zins durch einen Freibetrag oder einen ISA abgedeckt, müssen Sie nur die 4.5% selbst übertreffen.

Wie viel kann ich ohne Strafzahlung sondertilgen?

Das wird von Ihren eigenen Hypothekenbedingungen festgelegt, nicht von einer allgemeinen Regel. Viele Festzins- und Tracker-Vereinbarungen erlauben jedes Jahr eine gebührenfreie Sondertilgung von bis zu 10% des ausstehenden Saldos, aber manche Kreditgeber setzen ein niedrigeres oder höheres Limit, manche verwenden ein monatliches Bargeldlimit, und einige Vereinbarungen erlauben überhaupt keine Sondertilgungen. Hypotheken mit Standard Variable Rate haben üblicherweise kein Limit.

Überschreiten Sie das Limit, schulden Sie möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung (ERC), meist einen Prozentsatz des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Der Prozentsatz sinkt oft mit jedem Jahr einer Festzinsvereinbarung. Prüfen Sie drei Details in Ihren Angebotsunterlagen:

• Ob das 10%-Limit (oder ein anderes) am Saldo zu Beginn des Kalenderjahres, Ihrem Hypothekenjubiläum oder einem anderen Datum gemessen wird.
• Ob Einmalzahlungen und monatliche Extrazahlungen auf dasselbe Limit angerechnet werden.
• Ob die Gebühr nur auf den überschüssigen Betrag oder auf die gesamte Sondertilgung angewendet wird.

Veranschaulichung: Bei einem Saldo von £200,000 mit einem Freibetrag von 10% könnten Sie in einem Jahr £20,000 gebührenfrei sondertilgen. Hätten Sie £30,000 sondertilgt und der Kreditgeber würde 3% auf die überschüssigen £10,000 erheben, läge die Gebühr bei £300. Würde sie auf die gesamten £30,000 angewendet, wären es £900. Die ERC gilt in der Regel auch, wenn Sie die gesamte Hypothek während der Vereinbarung zurückzahlen, prüfen Sie dies also, bevor Sie eine vollständige Rückzahlung planen.

Was sollte ich klären, bevor ich überhaupt sondertilge?

Arbeiten Sie diese Reihenfolge ab. Jeder Schritt schützt Sie vor einem Problem, das die Hypothek nicht lösen kann.

1. Ein Notfallfonds. MoneyHelper empfiehlt, mindestens drei Monate wesentlicher Ausgaben auf einem Konto mit einfachem Zugriff zu halten. Verlieren Sie Ihr Einkommen, können Ersparnisse die Rechnungen zahlen. Eine sondertilgte Hypothek kann das nicht.
2. Teurere Schulden. Kreditkarten, Überziehungskredite und Privatkredite kosten meist weit mehr als eine Hypothek, deren Tilgung spart also mehr. Hypothekenrückstände sind ebenfalls vorrangig.
3. Ein Arbeitgeber-Rentenzuschuss. Unter der automatischen Einschreibung beträgt das Arbeitgeberminimum 3% der qualifizierenden Einkünfte, und das Gesamtminimum liegt bei 8%. Zahlt Ihr Arbeitgeber mehr ein, wenn Sie das tun, ist dieses zusätzliche Geld meist mehr wert als die durch Sondertilgung gesparten Zinsen. Prüfen Sie die Regeln Ihres Systems, und denken Sie daran, dass Rentengeld bis zum Renteneintrittsalter gesperrt ist.
4. Bekannte große Kosten. Ein neues Dach, eine Hochzeit, Schulgebühren oder ein Umzug in den nächsten Jahren werden besser aus zugänglichen Ersparnissen finanziert.

Sollten Sondertilgungen meine Laufzeit oder meine monatliche Rate verringern?

Kreditgeber handhaben das unterschiedlich. Manche verkürzen standardmäßig Ihre Laufzeit und behalten Ihre Rate gleich. Andere senken Ihre Rate, sofern Sie nicht anders verlangen. Finden Sie heraus, was für Sie gilt, und teilen Sie Ihrem Kreditgeber mit, was Sie möchten.

• Kürzere Laufzeit, gleiche Rate: Spart meist insgesamt mehr Zinsen, und Sie sind früher schuldenfrei. Der Nachteil ist, dass Ihre erforderliche Rate nicht sinkt, wenn das Geld knapp wird.
• Niedrigere Rate, gleiche Laufzeit: Gibt Ihnen jeden Monat mehr Luft, spart aber insgesamt weniger Zinsen.

Wie viel Unterschied macht Sondertilgung tatsächlich?

Diese Zahlen sind nur eine Veranschaulichung. Sie gehen von einer Tilgungshypothek über £200,000 mit festem Zins von 4.5% für die gesamte 20-jährige Laufzeit aus, was eine monatliche Rate von etwa £1,265 und Gesamtzinsen von etwa £103,700 ergibt. Echte Hypotheken ändern den Zinssatz, wenn Vereinbarungen enden, Ihre Zahlen werden also abweichen.

• £100 extra jeden Monat: Tilgt die Hypothek etwa 2 Jahre und 3 Monate früher und spart etwa £12,900 Zinsen.
• £200 extra jeden Monat: Tilgt sie 4 Jahre früher und spart etwa £22,900.
• Eine Einmalzahlung von £10,000 jetzt, Laufzeit verkürzt: Tilgt sie etwa 18 Monate früher und spart etwa £13,700.
• Dieselben £10,000, Rate stattdessen gesenkt: Senkt die monatliche Rate um etwa £63 und spart insgesamt etwa £5,200 Zinsen.

Zum Vergleich: Würden dieselben £200 im Monat für 16 Jahre (insgesamt £38,400) zu 4% gespart, ergäbe das etwa £11,700 Zinsen bei einer Versteuerung von 20%, oder etwa £15,300 auf einem steuerfreien Konto, gegenüber etwa £22,900, die durch Sondertilgung gespart würden. Der Ersparnistopf bleibt zugänglich, und die Zinssätze werden sich ändern, behandeln Sie dies also als Gefühl für die Größenordnung der Lücke, nicht als Prognose.

Wann ist die Sondertilgung meiner Hypothek eine schlechte Idee?

• Sie haben keine Notfallersparnisse, oder Ihr Job oder Einkommen ist unsicher.
• Sie haben Kreditkarten-, Überziehungs- oder Kreditschulden, die mehr kosten als Ihre Hypothek.
• Ihr Hypothekenzins ist niedrig, und ein steuerfreier Sparzins übertrifft ihn.
• Sie würden eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, die die gesparten Zinsen aufzehrt.
• Sie verzichten auf einen Arbeitgeber-Rentenzuschuss.
• Sie rechnen damit, das Geld innerhalb einiger Jahre zu benötigen, etwa für eine Anzahlung auf eine andere Immobilie.

Wie leiste ich tatsächlich eine Sondertilgung?

1. Lesen Sie Ihr Hypothekenangebot oder die Bedingungen für das Sondertilgungslimit und eine etwaige ERC.
2. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob die Zinsen täglich, monatlich oder jährlich berechnet werden. Ist es jährlich, kommt es auf das Timing an, denn eine früh im Jahr geleistete Zahlung senkt die Zinsen für einen größeren Teil dieses Jahres.
3. Wählen Sie eine Einmalzahlung, einen regelmäßigen Extrabetrag oder beides, und teilen Sie dem Kreditgeber mit, ob Sie die Laufzeit oder die Rate verringert haben möchten.

Kann ich das Geld zwischen Sondertilgung und Sparen aufteilen?

Ja, und für viele Menschen ist das die sinnvolle Antwort. Ein gängiges Muster ist, zuerst den Notfallfonds aufzubauen und dann zusätzliches Geld aufzuteilen, etwa zur Hälfte in Sondertilgungen und zur Hälfte in Ersparnisse oder einen ISA. Sie könnten auch bis zum kostenlosen Freibetrag sondertilgen und alles darüber hinaus sparen.

Möchten Sie Zugriff auf das sondertilgte Geld haben, fragen Sie nach flexiblen oder Offset-Hypotheken. Diese lassen Sie sondertilgen und das Geld später gebührenfrei wieder abheben, ihre Zinssätze können aber höher sein, vergleichen Sie also die Gesamtkosten, bevor Sie sich entscheiden.

Was sollte ich als Nächstes tun?

1. Finden Sie Ihren aktuellen Hypothekenzins, Saldo, verbleibende Laufzeit und das Sondertilgungslimit Ihres Kreditgebers heraus.
2. Vermerken Sie, wann Ihre aktuelle Vereinbarung endet, und welche ERC bis dahin gilt.
3. Prüfen Sie, dass Ihr Notfallfonds mindestens drei Monate wesentlicher Ausgaben abdeckt, und dass teure Schulden getilgt sind.
4. Vergleichen Sie Ihren Hypothekenzins mit dem, was Ihre Ersparnisse nach Steuern erbringen, mithilfe der obigen Abkürzung.
5. Wählen Sie einen sinnvollen Betrag, teilen Sie Ihrem Kreditgeber mit, wie er angewendet werden soll, und überprüfen Sie ihn einmal im Jahr oder immer, wenn Ihre Vereinbarung endet.

Möchten Sie sich die andere Seite des Vergleichs ansehen, bietet Nexus Sparkonten und Hypotheken an, die Sie auf ihren eigenen Seiten einsehen können. Was auch immer Sie wählen, betrachten Sie die Bedingungen Ihres eigenen Kreditgebers als letztgültig, und erwägen Sie, mit einem Hypothekenberater zu sprechen oder kostenlose Beratung von MoneyHelper einzuholen, wenn die Zahlen nahe beieinander liegen.

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