How Much Can I Borrow for a Mortgage in the UK?

Es gibt keine einzelne Zahl, die für alle gilt. Kreditgeber gehen meist von einer Faustregel von bis zu etwa viereinhalb Mal Ihrem Jahreseinkommen aus und passen diese dann an das an, was Sie ausgeben, was Sie schulden, wie viel Anzahlung Sie haben und wie riskant Ihr Antrag wirkt. Dieser Ratgeber führt Schritt für Schritt durch diesen Prozess, damit Sie eine realistische Zahl abschätzen und sehen können, was Sie vor der Antragstellung noch ändern können.

Wie viel kann ich für eine Hypothek im Vereinigten Königreich leihen?

Die meisten Kreditgeber begrenzen die Kreditvergabe auf etwa das Vier- bis Viereinhalbfache Ihres Brutto-Jahreseinkommens (vor Steuern). MoneyHelper und Which? beschreiben beide etwa das 4,5-Fache als übliche Obergrenze und weisen darauf hin, dass den meisten Menschen weniger angeboten wird, während manche Kreditgeber bei bestimmten Kreditnehmern höher gehen.

Veranschaulichung: Bei einem Gehalt von £40,000 ergibt das 4,5-Fache eine Obergrenze von £180,000. Ob Ihnen tatsächlich £180,000 angeboten werden, oder etwas Geringeres, hängt von den unten beschriebenen Prüfungen ab.

Die Zahl 4,5 ist nicht zufällig gewählt. Das Financial Policy Committee der Bank of England beobachtet den Anteil neuer Hypotheken, die zum 4,5-Fachen des Einkommens oder mehr vergeben werden, und die Aufsichtsbehörden streben an, diesen Anteil auf höchstens 15% aller neuen Hypotheken zu begrenzen. Bis vor Kurzem hatte zusätzlich jeder einzelne Kreditgeber seine eigene 15%-Obergrenze für diesen Anteil. Mit einer im Oktober 2026 veröffentlichten Grundsatzerklärung wurde diese individuelle Obergrenze pro Kreditgeber ab dem 28. Oktober 2026 abgeschafft, obwohl das Gesamtziel von 15% bestehen bleibt. In der Praxis sollten Sie erwarten, dass sich das Ihnen angebotene Vielfache zwischen Kreditgebern unterscheidet.

Wie berechnen Kreditgeber, was ich mir leisten kann?

Kreditgeber müssen prüfen, ob Sie sich die Rückzahlungen leisten können, und die FCA sagt, dass sie sowohl Ihr Einkommen als auch Ihre Ausgaben betrachten. Statt sich allein auf ein Vielfaches zu verlassen, berücksichtigen sie typischerweise:

• Ihr geprüftes Einkommen nach Steuern und National Insurance, einschließlich wie stabil es wirkt.
• Regelmäßige Verpflichtungen wie Kredite, Kreditkartenzahlungen, Autofinanzierung, Kinderbetreuung und Unterhaltszahlungen.
• Grundlegende Haushaltskosten, etwa Rechnungen, Lebensmittel und Transport. Kreditgeber akzeptieren nicht einfach eine von Ihnen genannte Zahl, wenn diese unrealistisch niedrig wirkt.
• Wie viele Personen von Ihrem Einkommen abhängen.
• Jede bekannte zukünftige Veränderung, etwa eine geplante Berufspause oder dass die Hypothek über Ihr voraussichtliches Renteneintrittsalter hinausläuft.

Rechnen Sie damit, Einkommensnachweise, aktuelle Kontoauszüge und einen Nachweis über die Herkunft Ihrer Anzahlung vorlegen zu müssen. Kreditgeber legen ihre eigenen Kriterien fest, weshalb zwei Kreditgeber am selben Tag durchaus unterschiedliche Antworten geben können.

Beeinflusst ein Stresstest, wie viel ich leihen kann?

Oft ja. Die FCA sagt, dass Kreditgeber prüfen dürfen, ob Sie sich die Hypothek auch bei steigenden Zinsen noch leisten könnten. Wie weit über dem tatsächlichen Zinssatz sie testen, ist die Entscheidung jedes einzelnen Kreditgebers, und das ist unterschiedlich.

Veranschaulichung (Zinssätze zur Vereinfachung gewählt, keine Prognose): Bei einer Tilgungshypothek von £180,000 über 25 Jahre liegt die monatliche Rate bei etwa £1,050 bei 5%, aber bei etwa £1,390 bei 8%. Testet ein Kreditgeber Ihr Budget beim höheren Zinssatz, muss der Kredit zu Ihrem Einkommen bei etwa £340 mehr im Monat passen, als Sie tatsächlich heute zahlen würden. Diese Lücke ist der Grund, warum ein Stresstest ein Angebot deutlich unter das beworbene Vielfache drücken kann.

Wie verändern meine Schulden und meine Kredithistorie, wie viel ich leihen kann?

Jedes Pfund monatlicher Verpflichtungen lässt weniger für eine Hypothekenrate übrig. Als grobe Veranschaulichung mit dem 5%-Beispiel oben finanzieren £100 monatlicher Zahlungen etwa £17,000 Hypothek über 25 Jahre, und deutlich weniger bei einem höheren Testzinssatz. £100 monatliche Schuldenraten können Sie also irgendwo zwischen £13,000 und £17,000 an Kreditfähigkeit kosten.

Kreditkarten zählen, selbst wenn Sie sie jeden Monat ausgleichen. Which? weist darauf hin, dass Kreditgeber oft eine monatliche Rückzahlung von etwa 3% bis 5% des Kartensaldos annehmen, sodass ein Saldo von £4,000 bei 3% als monatliche Kosten von £120 behandelt würde. Kreditgeber betrachten auch, wie viel von Ihrem verfügbaren Kredit Sie nutzen, und Which? empfiehlt, das unter etwa 30% zu halten, wobei jeder Kreditgeber seine eigene Formel verwendet.

Auch Ihre Kreditauskunft spielt eine Rolle. Verpasste oder verspätete Zahlungen, Zahlungsausfälle und Gerichtsurteile machen Kreditgeber vorsichtig, ebenso wie mehrere Kreditanträge in kurzem Abstand. Prüfen Sie alle drei Kreditauskunfteien (Experian, Equifax und TransUnion), korrigieren Sie etwaige Fehler, und stellen Sie sicher, dass Sie im Wählerverzeichnis eingetragen sind.

Wie viel Anzahlung brauche ich, und ändert das, wie viel ich leihen kann?

Das übliche Minimum liegt bei 5% des Kaufpreises, was eine Hypothek mit 95% Beleihungsauslauf (LTV) ergibt. Kreditgeber bepreisen ihre Angebote meist in Stufen, sodass eine größere Anzahlung in der Regel einen niedrigeren Zinssatz bedeutet. Eine größere Anzahlung erhöht Ihr Kreditlimit nicht von sich aus: Der Kredit muss weiterhin die Erschwinglichkeitsprüfungen bestehen. Sie ermöglicht es Ihnen, sich eine teurere Immobilie zu leisten, oder einen niedrigeren LTV und günstigere Raten bei derselben Immobilie.

Veranschaulichung: Bei einem Haus für £200,000 beträgt eine Anzahlung von 5% £10,000, und der Kredit liegt bei £190,000 (95% LTV). Eine Anzahlung von 10% beträgt £20,000, und der Kredit liegt bei £180,000 (90% LTV). Denken Sie daran, auch Kosten über die Anzahlung hinaus einzuplanen, etwa Anwaltskosten, Bewertungsgebühren und eventuelle Stamp Duty.

Wie viel kann ich bei einer gemeinsamen Hypothek leihen?

Bei einem gemeinsamen Antrag kombinieren Kreditgeber meist die Einkommen der Antragsteller, bevor sie das Vielfache anwenden, und sie prüfen alle Beteiligten. Veranschaulichung: Einkommen von £40,000 und £30,000 ergeben zusammen £70,000, und das 4,5-Fache davon ergibt eine Obergrenze von £315,000, bevor Ausgaben berücksichtigt werden.

Die Kompromisse sind real. Which? weist darauf hin, dass Kreditgeber die Schulden beider Partner meist gemeinsam betrachten, und die Kredithistorie jeder Person wird geprüft, sodass die schwache Kreditauskunft eines Partners den Antrag beeinflussen kann. Verpasste Zahlungen auf eine gemeinsame Hypothek erscheinen meist auf beiden Kreditauskünften. Möchte eine Person später aus der Hypothek aussteigen, muss die andere in der Regel eine Erschwinglichkeitsprüfung mit einem einzigen Einkommen bestehen.

Wie viel kann ich leihen, wenn ich selbstständig bin?

Die Vielfachen sind weitgehend ähnlich, aber die Nachweise sind anders. Which? sagt, dass Kreditgeber generell mindestens zwei Jahre von einem qualifizierten Buchhalter abgezeichnete Abschlüsse verlangen, und sie betrachten meist Ihren durchschnittlichen Gewinn über diesen Zeitraum, sodass stetige oder steigende Gewinne helfen. Die meisten Kreditgeber verlangen außerdem drei Jahre SA302-Steuerberechnungen (manche akzeptieren zwei). Geschäftsführer von Limited Companies werden meist anhand von Gehalt plus Dividenden bewertet, und manche Kreditgeber ignorieren im Unternehmen verbleibende Gewinne. Viele Kreditgeber erwarten von selbstständigen Antragstellern eine Anzahlung von mindestens 10%.

Wie kann ich erhöhen, wie viel ich leihen kann?

1. Prüfen Sie Ihre Kreditauskünfte und korrigieren Sie Fehler. Zahlen Sie mehrere Monate vor der Antragstellung alles pünktlich.
2. Tilgen Sie Kreditkarten und Kredite, beginnend mit denen mit den höchsten monatlichen Kosten, und vermeiden Sie neue Kredite.
3. Räumen Sie Ihre Ausgaben auf. Kreditgeber lesen Kontoauszüge, sodass regelmäßige Überziehung oder ungewöhnliche Ausgaben gegen Sie zählen können.
4. Sparen Sie eine größere Anzahlung an, was sowohl den Preis, den Sie sich leisten können, als auch die verfügbaren Zinssätze verbessern kann.
5. Erwägen Sie eine längere Hypothekenlaufzeit, die die monatliche Rate senkt, aber in der Regel bedeutet, dass Sie insgesamt mehr Zinsen zahlen.
6. Erwägen Sie einen gemeinsamen Antrag, wenn das für Sie realistisch ist.
7. Vergleichen Sie Kreditgeber, oder sprechen Sie mit einem Makler. Die Kriterien unterscheiden sich, und ein Kreditgeber, dessen Regeln zu Ihrer Situation passen, bietet möglicherweise mehr.

Was auch immer der Kreditgeber anbietet, setzen Sie Ihr eigenes Limit anhand Ihres tatsächlichen Budgets. Eine Hypothek, die den Test des Kreditgebers besteht, kann sich trotzdem eng anfühlen, wenn Ihre Kosten steigen.

Was ist eine vorläufige Kreditzusage, und wie unterscheidet sie sich von einem vollständigen Antrag?

Eine vorläufige Kreditzusage (Decision in Principle, DIP, auch Agreement in Principle genannt) ist eine vorläufige Aussage eines Kreditgebers darüber, wie viel er Ihnen leihen würde, basierend auf grundlegenden Angaben zu Ihrem Einkommen und Ihren Ausgaben. Which? stellt klar, dass es sich nicht um ein Versprechen handelt: Beim vollständigen Antrag prüft der Kreditgeber Ihre Unterlagen und Kredithistorie detaillierter und kann den Antrag immer noch ablehnen.

• Zeitpunkt: Eine vorläufige Kreditzusage erfolgt meist, bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie machen. Ein vollständiger Antrag folgt, sobald Ihr Angebot angenommen wurde.
• Nachweise: Eine vorläufige Kreditzusage benötigt typischerweise keine Belege. Ein vollständiger Antrag benötigt Ihre Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Ausweisdokumente und Nachweise zur Anzahlung, und beinhaltet eine Immobilienbewertung.
• Kreditprüfungen: Manche Kreditgeber führen für eine vorläufige Kreditzusage eine weiche Anfrage durch, andere eine harte Anfrage, die eine Spur in Ihrer Akte hinterlässt. Fragen Sie vorher, welche Art verwendet wird.
• Gültigkeit: Das variiert je nach Kreditgeber, von Wochen bis etwa sechs Monate. Prüfen Sie das Ablaufdatum.
• Angebot: Ein formelles Hypothekenangebot trifft meist etwa vier Wochen nach einem vollständigen Antrag ein und ist typischerweise etwa drei bis sechs Monate gültig.

Versuchen Sie zu vermeiden, mehrere vollständige Anträge gleichzeitig zu stellen, da mehrere Anträge in kurzem Abstand Ihren Kreditscore schädigen können.

Was sollte ich als Nächstes tun?

1. Listen Sie Ihr tatsächliches monatliches Einkommen und Ihre grundlegenden Ausgaben auf, und ermitteln Sie die Rate, mit der Sie sich wohlfühlen würden, nicht nur das Maximum.
2. Prüfen Sie Ihre Kreditauskünfte bei allen drei Auskunfteien und korrigieren Sie etwaige Fehler.
3. Probieren Sie einen unabhängigen Erschwinglichkeitsrechner aus, etwa den von MoneyHelper, um eine ungefähre Spanne zu erhalten.
4. Sammeln Sie Ihre Unterlagen: Ausweis, Adressnachweis, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Abschlüsse, drei bis sechs Monate Kontoauszüge, und einen Nachweis Ihrer Anzahlung.
5. Holen Sie sich eine vorläufige Kreditzusage, sobald Sie ernsthaft auf Haussuche sind, und beachten Sie, wann diese abläuft.
6. Vergleichen Sie Hypothekenoptionen, bevor Sie sich festlegen, einschließlich der Gebühren und was passiert, wenn das anfängliche Angebot endet.

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