Fixed vs Variable Mortgage Rates: What's the Real Difference?

Elegir entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable se reduce a una sola disyuntiva: certeza frente a flexibilidad. Un tipo fijo te da una cuota que no cambia durante un periodo determinado. Un tipo variable puede subir o bajar, normalmente en línea con el tipo base del Banco de Inglaterra, y a cambio suele llevar menos restricciones si tus planes cambian.

Qué es una hipoteca a tipo fijo y cómo funciona

Con una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés queda bloqueado durante un periodo inicial, habitualmente dos, tres, cinco o diez años. Tu cuota mensual se mantiene igual durante todo ese periodo, independientemente de lo que ocurra con los tipos de interés en general. Esto hace que presupuestar sea sencillo: sabes exactamente lo que debes cada mes, y estás protegido si los tipos suben durante el periodo fijo.

La contrapartida es que tampoco te beneficias si los tipos bajan. Estás atado al tipo que fijaste, y si aparece una oferta mejor mientras sigues dentro del periodo fijo, salir antes de tiempo suele implicar pagar una comisión por reembolso anticipado.

Qué es una hipoteca tracker o a tipo variable y cómo funciona

Una hipoteca a tipo variable tiene un tipo de interés que puede cambiar durante el contrato. El tipo más habitual es la hipoteca tracker, que se mueve directamente en línea con el tipo base del Banco de Inglaterra más un margen fijo establecido por el prestamista. Por ejemplo, una tracker podría describirse como “tipo base más 0,75%”. Como ejemplo puramente ilustrativo, si el tipo base fuera del 4%, pagarías el 4,75%, y si el tipo base bajara después al 3,75%, tu tipo pasaría al 4,5%. Algunas tracker también tienen un “collar” (un suelo), un tipo mínimo por debajo del cual tu tipo no bajará aunque lo haga el tipo base, así que comprueba si existe antes de confiar en que una tracker te traslade las bajadas.

Algunos prestamistas también ofrecen un “tipo variable estándar” (SVR), que es el tipo al que pasas automáticamente cuando termina una oferta inicial si no cambias de hipoteca. Los SVR los fija el prestamista en lugar de seguir directamente el tipo base, y suelen ser notablemente más altos que los tipos disponibles en las ofertas fijas o tracker, lo que es una de las razones por las que normalmente conviene organizar una nueva oferta antes de que termine la actual, en vez de pasar al SVR sin más.

Cómo afecta el tipo base del Banco de Inglaterra a mis pagos hipotecarios

El tipo base lo fija el Comité de Política Monetaria del Banco de Inglaterra, que se reúne aproximadamente cada seis semanas para decidir si lo sube, lo baja o lo mantiene. Si estás en una hipoteca tracker, tu tipo está contractualmente ligado al tipo base, así que un cambio normalmente se traslada a tu pago desde tu siguiente fecha de pago, punto porcentual por punto porcentual (a menos que tu oferta tenga un collar y el tipo ya esté en su suelo). Si estás en un tipo variable estándar, el prestamista decide si traslada un cambio del tipo base, cuándo y en qué medida, lo que significa que los SVR no siempre se mueven exactamente al mismo ritmo que el tipo base. Si estás en un tipo fijo, los cambios del tipo base no tienen ningún efecto sobre tu pago hasta que termine tu periodo fijo.

¿Cambiarán seguro mis pagos mensuales si tengo un tipo variable?

Si tu oferta sigue directamente el tipo base, sí: tu tipo y, por tanto, tu pago mensual se moverán en la misma medida que cualquier cambio del tipo base, normalmente desde tu siguiente fecha de pago. Si estás en el tipo variable estándar de un prestamista en lugar de en una tracker pura, el prestamista tiene cierto margen para decidir si traslada el cambio completo, así que tu pago podría moverse en una cuantía distinta, o según un calendario distinto, al del propio tipo base.

Qué ocurre cuando termina mi hipoteca a tipo fijo

Cuando termina un periodo a tipo fijo, la hipoteca no desaparece ni se renueva sola en los mismos términos. A menos que organices una nueva oferta, la mayoría de los prestamistas te pasan automáticamente a su tipo variable estándar. Como los SVR suelen situarse por encima de los tipos disponibles en las nuevas ofertas fijas o tracker, esto puede suponer un salto notable en tu pago mensual.

La mayoría de los prestatarios evitan esto cambiando de hipoteca, ya sea pasando a una nueva oferta con su prestamista actual (lo que a veces se llama transferencia de producto) o cambiando por completo a otro prestamista, antes de que termine el periodo fijo. La mayoría de los prestamistas te permiten organizar un nuevo tipo hasta seis meses antes de que caduque tu oferta actual, aunque algunos permiten menos, así que compruébalo con el tuyo. Una vez terminado el periodo fijo, normalmente ya no se aplica ninguna comisión por reembolso anticipado, así que por lo general puedes dejar el SVR en cualquier momento sin penalización.

Qué es una comisión por reembolso anticipado y si tendré que pagarla

Las ofertas a tipo fijo, y algunas ofertas tracker, suelen llevar una comisión por reembolso anticipado si liquidas la hipoteca o la sobrepagas de forma significativa, o si cambias a otro prestamista, antes de que termine el periodo inicial. Esta comisión suele ser de entre el 1% y el 5% del saldo pendiente, a menudo reduciéndose cuanto más te acercas al final de la oferta, por ejemplo el 5% en el primer año, bajando al 1% en el último año de una hipoteca fija a cinco años. En una hipoteca de importe elevado eso puede suponer miles de libras.

La mayoría de las hipotecas también te permiten sobrepagar hasta una cantidad fijada cada año, habitualmente el 10% del saldo pendiente, sin que se active la comisión. Merece la pena comprobarlo antes de hacer pagos adicionales, ya que superar esa cantidad puede resultar caro aunque no estés cambiando de oferta. El que acabes pagando o no una comisión depende de las condiciones concretas de tu oferta hipotecaria, así que siempre merece la pena revisarla antes de sobrepagar o cambiar de hipoteca de forma anticipada.

¿Puedo pasar de un tipo variable a uno fijo a mitad de contrato?

Normalmente sí, pero comprueba antes las condiciones de tu oferta actual. Algunas hipotecas tracker no llevan ninguna comisión por reembolso anticipado, en cuyo caso puedes pasar a una oferta fija, con tu prestamista actual o con uno nuevo, en cualquier momento y sin penalización. Otras tracker sí llevan comisión, igual que los tipos variables con descuento (que se fijan por debajo del propio tipo variable estándar del prestamista en lugar de seguir el tipo base), así que merece la pena revisar el documento de tu oferta hipotecaria antes de cambiar.

¿Debería elegir una hipoteca fija o variable?

• Las personas que valoran un presupuesto predecible, o que están llevando su capacidad de endeudamiento cerca del límite, suelen preferir un tipo fijo porque elimina el riesgo de que los pagos suban de forma inesperada.
• Las personas que esperan que los tipos bajen, que tienen algo de flexibilidad en su presupuesto mensual, o que creen que podrían mudarse o vender en un par de años, a veces prefieren una tracker porque en algunas ofertas no hay comisión por reembolso anticipado que las ate, y se benefician si los tipos caen.
• Quienes compran su primera vivienda a menudo eligen un tipo fijo por la certeza que ofrece mientras se adaptan a las cuotas hipotecarias junto con otros gastos nuevos.

Ninguna de las dos opciones es objetivamente mejor: depende de cuánta certeza necesites, de lo sensible que sea tu presupuesto a una subida de los pagos y de tu propia opinión sobre hacia dónde se dirigen los tipos de interés.

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