Fixed vs Variable Mortgage Rates: What's the Real Difference?

يتلخص الاختيار بين الرهن العقاري ذي السعر الثابت والرهن العقاري ذي السعر المتغير في مفاضلة واحدة: اليقين في مقابل المرونة. فالسعر الثابت يمنحك دفعة لا تتغير خلال فترة محددة. أما السعر المتغير فقد يرتفع أو ينخفض، غالبًا بما يتماشى مع سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا، وفي المقابل غالبًا ما يحمل قيودًا أقل إذا تغيّرت خططك.

ما هو الرهن العقاري ذو السعر الثابت، وكيف يعمل؟

في عرض السعر الثابت، يُثبَّت سعر الفائدة لفترة أولية، غالبًا سنتان أو ثلاث أو خمس أو عشر سنوات. ويبقى سداد دفعتك الشهرية كما هو طوال تلك الفترة بأكملها، بغض النظر عما يحدث لأسعار الفائدة عمومًا. وهذا يجعل وضع الميزانية أمرًا واضحًا: فأنت تعرف تمامًا ما عليك سداده كل شهر، وتكون محميًا إذا ارتفعت الأسعار خلال فترة التثبيت.

والمقابل هو أنك لا تستفيد أيضًا إذا انخفضت الأسعار. فأنت مرتبط بالسعر الذي ثبّتَّه، وإذا ظهر عرض أفضل بينما لا تزال ضمن فترة التثبيت، فإن الخروج المبكر يعني غالبًا دفع رسوم سداد مبكر.

ما هو الرهن العقاري المتتبع أو ذو السعر المتغير، وكيف يعمل؟

الرهن العقاري ذو السعر المتغير له سعر فائدة قد يتغير خلال مدة العرض. وأكثر الأنواع شيوعًا هو الرهن المتتبع، الذي يتحرك مباشرة بما يتماشى مع سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا بالإضافة إلى هامش ثابت يحدده المُقرض. فعلى سبيل المثال، قد يُوصف الرهن المتتبع بأنه "السعر الأساسي زائد 0.75%". وكمثال توضيحي بحت، إذا كان السعر الأساسي 4%، فستدفع 4.75%، وإذا انخفض السعر الأساسي بعد ذلك إلى 3.75%، سينتقل سعرك إلى 4.5%. ولدى بعض الرهون المتتبعة أيضًا "حد أدنى" (collar)، وهو سعر أدنى لا ينخفض سعرك تحته حتى لو انخفض السعر الأساسي، فتحقق من وجود هذا الحد قبل أن تعتمد على رهن متتبع لنقل أي تخفيضات إليك.

يقدم بعض المُقرضين أيضًا "السعر المتغير القياسي" (SVR)، وهو السعر الذي تنتقل إليه تلقائيًا بعد انتهاء العرض الأولي إذا لم تُعِد التمويل العقاري. ويحدد المُقرض أسعار SVR بنفسه بدلًا من تتبع السعر الأساسي مباشرة، وغالبًا ما تكون هذه الأسعار أعلى بشكل ملحوظ من الأسعار المتوفرة في العروض الثابتة أو المتتبعة، وهذا أحد الأسباب التي تجعل من المفيد عادة ترتيب عرض جديد قبل انتهاء عرضك الحالي، بدلًا من الانتقال التلقائي إلى سعر SVR.

كيف يؤثر سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا على دفعات رهني العقاري؟

يحدد السعر الأساسي لجنة السياسة النقدية التابعة لبنك إنجلترا، التي تجتمع تقريبًا كل ستة أسابيع لتقرر رفعه أو خفضه أو الإبقاء عليه كما هو. وإذا كنت على رهن متتبع، فسعرك مرتبط تعاقديًا بالسعر الأساسي، فينتقل أي تغيير عادة إلى دفعتك من تاريخ دفعتك التالية، نقطة مئوية بنقطة مئوية (إلا إذا كان عرضك يحتوي على حد أدنى وكان سعرك عنده بالفعل). وإذا كنت على سعر متغير قياسي، فإن المُقرض يقرر ما إذا كان سيُمرر تغيّر السعر الأساسي وموعد ذلك ومقداره، وهذا يعني أن أسعار SVR لا تتحرك دائمًا بالتوازي الدقيق مع السعر الأساسي. وإذا كنت على سعر ثابت، فلا تؤثر تغيرات السعر الأساسي على دفعتك مطلقًا حتى تنتهي فترة التثبيت.

هل ستتغير دفعاتي الشهرية حتمًا إذا كنت على سعر متغير؟

إذا كان عرضك يتتبع السعر الأساسي مباشرة، فالجواب نعم: سيتحرك سعرك، وبالتالي دفعتك الشهرية، بنفس مقدار أي تغير في السعر الأساسي، وذلك عادة من تاريخ دفعتك التالية. وإذا كنت على السعر المتغير القياسي للمُقرض بدلًا من رهن متتبع بحت، فللمُقرض بعض السلطة التقديرية بشأن تمرير التغيير بالكامل أو لا، فقد تتحرك دفعتك بمقدار مختلف، أو في توقيت مختلف، عن السعر الأساسي نفسه.

ماذا يحدث عند انتهاء رهني العقاري ذي السعر الثابت؟

عند انتهاء فترة السعر الثابت، لا يختفي الرهن العقاري ببساطة ولا يتجدد بنفس الشروط. وما لم ترتب عرضًا جديدًا، ينقلك معظم المُقرضين تلقائيًا إلى سعرهم المتغير القياسي. وبما أن أسعار SVR غالبًا ما تكون أعلى من الأسعار المتوفرة في العروض الثابتة أو المتتبعة الجديدة، فقد يعني ذلك ارتفاعًا ملحوظًا في دفعتك الشهرية.

ويتجنب معظم المقترضين ذلك بإعادة التمويل العقاري، سواء بالانتقال إلى عرض جديد مع المُقرض الحالي (وهو ما يُسمى أحيانًا تحويل المنتج) أو بالانتقال إلى مُقرض مختلف تمامًا، قبل انتهاء فترة التثبيت. ويسمح معظم المُقرضين بترتيب سعر جديد حتى ستة أشهر قبل انتهاء عرضك الحالي، وإن كان بعضهم يسمح بفترة أقصر، فتحقق من ذلك مع مُقرضك. وبمجرد انتهاء فترة التثبيت، لا تنطبق عادة رسوم السداد المبكر، فيمكنك عادة ترك سعر SVR في أي وقت دون غرامة.

ما هي رسوم السداد المبكر، وهل سأُضطر لدفعها؟

تأتي عروض السعر الثابت، وبعض عروض الرهن المتتبع، عادة برسوم سداد مبكر إذا سددت الرهن العقاري بالكامل أو دفعت مبالغ زائدة كبيرة عليه، أو انتقلت إلى مُقرض آخر، قبل انتهاء الفترة الأولية. وتتراوح هذه الرسوم عادة بين 1% و5% من القرض المتبقي، وغالبًا ما تتناقص تدريجيًا كلما اقتربت من نهاية العرض، فمثلًا 5% في السنة الأولى، تنخفض إلى 1% في السنة الأخيرة من فترة تثبيت لخمس سنوات. وعلى رهن عقاري كبير، قد يعني ذلك آلاف الجنيهات.

ويسمح معظم الرهون العقارية أيضًا بدفع مبالغ زائدة حتى حد معين كل عام، وهو غالبًا 10% من الرصيد المتبقي، دون تحصيل الرسوم. ويجدر التحقق من ذلك قبل سداد مبالغ إضافية، لأن تجاوز هذا الحد قد يكون مكلفًا حتى لو لم تكن تغيّر العرض. وتتوقف إمكانية دفع أي رسوم من الأساس على الشروط المحددة في عرض رهنك العقاري، فمن المفيد دائمًا مراجعتها قبل دفع مبالغ زائدة أو إعادة التمويل مبكرًا.

هل يمكنني التبديل من سعر متغير إلى سعر ثابت في منتصف المدة؟

غالبًا نعم، لكن تحقق من شروط عرضك الحالي أولًا. فبعض الرهون المتتبعة لا تحمل أي رسوم سداد مبكر على الإطلاق، وفي هذه الحالة يمكنك التبديل إلى عرض ثابت، مع مُقرضك الحالي أو مُقرض جديد، في أي وقت دون غرامة. أما بعض الرهون المتتبعة الأخرى فتحمل رسومًا، وكذلك الأسعار المتغيرة المخفّضة (التي تُحدد أدنى من السعر المتغير القياسي للمُقرض نفسه بدلًا من تتبع السعر الأساسي)، فمن المفيد مراجعة وثيقة عرض رهنك العقاري قبل التبديل.

هل ينبغي أن أختار رهنًا عقاريًا ثابتًا أم متغيرًا؟

• غالبًا ما يفضّل الأشخاص الذين يقدّرون وضوح الميزانية، أو الذين يقترضون بمبالغ قريبة من الحد الأقصى المتاح لهم، السعر الثابت، لأنه يزيل خطر ارتفاع الدفعات بشكل غير متوقع.
• وقد يفضّل الأشخاص الذين يتوقعون انخفاض الأسعار، أو الذين لديهم بعض المرونة في ميزانيتهم الشهرية، أو الذين يعتقدون أنهم قد ينتقلون أو يبيعون خلال عامين، الرهن المتتبع، لأن بعض العروض لا تحمل رسوم سداد مبكر تُلزمهم بالاستمرار، ويستفيدون في حال انخفاض الأسعار.
• وغالبًا ما يختار المشترون لأول مرة السعر الثابت لما يوفره من يقين بينما يتكيفون مع سداد الرهن العقاري إلى جانب تكاليف جديدة أخرى.

ولا يُعد أحد الخيارين أفضل من الآخر بشكل موضوعي: فالأمر يتوقف على مقدار اليقين الذي تحتاجه، ومدى حساسية ميزانيتك لأي زيادة في الدفعات، ورؤيتك الخاصة لمسار أسعار الفائدة مستقبلًا.

أسئلة شائعة