Should I Overpay My Mortgage or Save? How to Decide

إذا كان لديك مال فائض كل شهر، فهناك وجهتان واضحتان لإنفاقه: سداد جزء إضافي من رهنك العقاري، أو إضافته إلى مدخراتك. لا يكون أي منهما هو الخيار الصحيح دائمًا. يعتمد الخيار الأفضل على ثلاثة أمور يمكنك التحقق منها في نحو عشر دقائق: معدل الفائدة على رهنك العقاري، وما تحققه مدخراتك بعد خصم الضريبة، وما إذا كانت الجهة المقرضة ستفرض عليك رسومًا عند السداد الزائد. يتناول هذا الدليل كل عنصر من هذه العناصر بأرقام توضيحية مبسطة، لتتمكن من اتخاذ القرار المناسب لحالتك.

هل ينبغي أن أسدد مبالغ زائدة من رهني العقاري أم أدخر المال بدلًا من ذلك؟

الفكرة الأساسية بسيطة. كل جنيه إسترليني تسدده كزيادة يتوقف عن تحقيق فائدة لصالح الجهة المقرضة، فهو بذلك «يحقق» لك معدل فائدة رهنك العقاري من خلال الفائدة التي لم تعد تدفعها. وكل جنيه إسترليني تدخره يحقق معدل فائدة مدخراتك، مخصومًا منه أي ضريبة. وأيًا كان الرقم الأعلى فهو الأفضل، ما دمت تحتفظ أيضًا بما يكفي من النقد للطوارئ، ولا تترك ديونًا أكثر تكلفة دون سدادها.

هناك فرق مهم واحد. يبقى المال في المدخرات ملكًا لك ويمكنك إنفاقه. أما المال المستخدم في السداد الزائد لرهن عقاري فمن الصعب جدًا استرجاعه، لأنه عليك عمومًا أن تقترضه مرة أخرى (على سبيل المثال عن طريق إعادة الرهن العقاري) للحصول عليه. لذا قد لا تكون فجوة صغيرة في صالح السداد الزائد مجدية إذا كان ثمنها فقدان إمكانية الوصول إلى النقد.

كيف أقارن معدل فائدة رهني العقاري بمعدل فائدة التوفير بعد الضريبة؟

ابدأ بمعدل الفائدة الذي تدفعه فعليًا على رهنك العقاري اليوم، لا المعدل المعلن عند حصولك على الصفقة في البداية. ثم انظر إلى معدل الفائدة على حساب التوفير الذي ستستخدمه. وإذا كانت هذه الفائدة خاضعة للضريبة، فاحسب ما ستحتفظ به منها فعليًا.

في السنة الضريبية 2026 إلى 2027، يمكن لمعظم دافعي الضريبة بالشريحة الأساسية تحقيق ما يصل إلى £1,000 من فائدة التوفير معفاة من الضريبة بموجب بدل التوفير الشخصي، و£500 لدافعي الضريبة بالشريحة الأعلى، ولا شيء لدافعي الضريبة بالشريحة الإضافية. ويمكن لبعض ذوي الدخل المنخفض تحقيق فائدة معفاة من الضريبة أكبر من خلال معدل البداية للتوفير. والفائدة داخل ISA النقدي معفاة من الضريبة دائمًا، وبدل ISA هو £20,000 على مستوى جميع حسابات ISA الخاصة بك في هذه السنة الضريبية.

عندما تتجاوز فائدتك هذه البدلات، تُطبَّق الضريبة. وفيما يلي توضيح بأرقام مُقرَّبة افتراضية.

• معدل الفائدة على رهنك العقاري هو 4.5%. والسداد الزائد بمقدار £10,000 يوفر نحو £450 من الفائدة في السنة الأولى.
• يدفع حساب توفير خاضع للضريبة 4.0%، وبذلك يحقق £10,000 مقدار £400 قبل الضريبة.
• إذا كنت دافع ضريبة بالشريحة الأساسية واستنفذت بدلك، فستحتفظ بـ £320 (80%). ويحتفظ دافع الضريبة بالشريحة الأعلى في الموقف نفسه بـ £240 (60%).
• أما ISA النقدي بمعدل 4.0% فسيحتفظ بكامل £400، وهو أقل بقليل مع ذلك من £450 التي يوفرها السداد الزائد.

طريقة سريعة للحساب: اقسم معدل فائدة رهنك العقاري على نسبة الفائدة التي تحتفظ بها بعد الضريبة. فعند معدل 4.5%، يحتاج دافع الضريبة بالشريحة الأساسية إلى حساب توفير يدفع نحو 5.6%، ويحتاج دافع الضريبة بالشريحة الأعلى إلى نحو 7.5%، لمجاراة السداد الزائد، إذا كانت الفائدة تخضع للضريبة بالكامل. وإذا كانت فائدتك مغطاة ببدل أو بحساب ISA، فلا تحتاج إلا إلى تجاوز نسبة 4.5% نفسها.

ما أقصى مبلغ يمكنني سداده كزيادة دون غرامة؟

يحدد ذلك شروط رهنك العقاري الخاصة، لا قاعدة عامة شاملة. تسمح كثير من صفقات الرهن الثابتة والمتغيرة (tracker) بسداد زيادة تصل إلى 10% من الرصيد المتبقي كل سنة دون رسوم، لكن بعض الجهات المقرضة تحدد سقفًا أقل أو أعلى، وبعضها يستخدم حدًا نقديًا شهريًا، وبعض الصفقات لا تسمح بأي سداد زائد على الإطلاق. وغالبًا لا يكون لرهون السعر المتغير القياسي أي سقف.

إذا تجاوزت الحد، فقد يُستحق عليك رسم سداد مبكر (ERC)، وهو عادة نسبة من المبلغ المسدد قبل موعده. وغالبًا ما تتراجع هذه النسبة كل سنة من مدة الصفقة الثابتة. تحقق من ثلاثة تفاصيل في وثائق عرضك:

• هل يُقاس الحد البالغ 10% (أو أي نسبة أخرى) على أساس الرصيد في بداية السنة التقويمية، أو ذكرى تاريخ رهنك العقاري، أو تاريخ آخر.
• هل تُحسب الدفعات المقطوعة والدفعات الإضافية الشهرية ضمن الحد نفسه.
• هل ينطبق الرسم فقط على الجزء الزائد عن الحد أم على كامل مبلغ السداد الزائد.

توضيح: على رصيد قدره £200,000 مع بدل 10%، يمكنك سداد زيادة قدرها £20,000 في السنة دون رسوم. وإذا سددت زيادة قدرها £30,000 وفرضت الجهة المقرضة رسمًا بنسبة 3% على الزائد البالغ £10,000، فسيكون الرسم £300. وإذا طُبِّق على كامل £30,000، فسيكون £900. وينطبق رسم السداد المبكر عادة أيضًا إذا سددت كامل الرهن العقاري خلال مدة الصفقة، لذا تحقق من ذلك قبل التخطيط لسداد كامل.

ما الذي ينبغي أن أرتبه قبل أن أسدد أي مبالغ زائدة؟

اتبع هذا الترتيب. فكل خطوة تحميك من مشكلة لا يمكن للرهن العقاري أن يحلها.

1. صندوق للطوارئ. تقترح MoneyHelper الاحتفاظ بما يعادل ثلاثة أشهر على الأقل من النفقات الأساسية في حساب سهل الوصول. فإذا فقدت دخلك، يمكن للمدخرات تسديد الفواتير. أما الرهن العقاري المسدد بزيادة فلا يمكنه ذلك.
2. ديون أكثر تكلفة. غالبًا ما تكلف بطاقات الائتمان والسحب على المكشوف والقروض الشخصية أكثر بكثير من الرهن العقاري، فسداد هذه الديون أولًا يوفر لك أكثر. وتُعد متأخرات الرهن العقاري أولوية أيضًا.
3. مطابقة صاحب العمل لمساهمات التقاعد. بموجب التسجيل التلقائي، الحد الأدنى لصاحب العمل هو 3% من الأرباح المؤهلة، والحد الأدنى الإجمالي هو 8%. وإذا كان صاحب العمل سيساهم بمزيد من المال عندما تفعل أنت ذلك، فإن هذا المال الإضافي يكون غالبًا أكثر قيمة من الفائدة التي توفرها بالسداد الزائد. تحقق من قواعد نظام معاشك، وتذكر أن أموال التقاعد تبقى مجمدة حتى سن التقاعد.
4. تكاليف كبيرة معروفة مسبقًا. سقف جديد، أو حفل زفاف، أو رسوم مدرسية، أو انتقال إلى منزل جديد في السنوات القليلة المقبلة، من الأفضل تمويلها من مدخرات يمكن الوصول إليها.

هل ينبغي أن تُخفِّض المبالغ الزائدة مدة رهني العقاري أم دفعتي الشهرية؟

تتعامل الجهات المقرضة مع هذا الأمر بطرق مختلفة. بعضها يُقصِّر مدة رهنك العقاري بشكل افتراضي ويحتفظ بدفعتك كما هي. وبعضها الآخر يُخفِّض دفعتك إلا إذا طلبت منه عدم ذلك. تحقق من الطريقة المطبقة في حالتك، وأخبر الجهة المقرضة برغبتك.

• مدة أقصر، دفعة ثابتة: توفر في العادة أكبر قدر من الفائدة إجمالًا، وتصبح متحررًا من الرهن العقاري في وقت أقرب. والمقابل هو أن دفعتك المطلوبة لا تنخفض إذا ضاقت أمورك المالية.
• دفعة أقل، مدة ثابتة: تمنحك مجالًا أكبر من المرونة كل شهر، لكنها توفر مبلغًا أقل من الفائدة إجمالًا.

كم يبلغ الفرق الذي يحققه السداد الزائد فعليًا؟

هذه الأرقام توضيحية فقط. وتفترض رهنًا عقاريًا للسداد بقيمة £200,000 بمعدل ثابت 4.5% طوال مدة 20 سنة، بدفعة شهرية تبلغ نحو £1,265 وفائدة إجمالية تبلغ نحو £103,700. وتتغير الرهون العقارية الفعلية في معدلاتها عند انتهاء الصفقات، فسيختلف رهنك العقاري.

• £100 إضافية كل شهر: تُسدد الرهن العقاري قبل نحو 2 سنة و3 أشهر من موعده وتوفر نحو £12,900 من الفائدة.
• £200 إضافية كل شهر: تسدده قبل 4 سنوات من موعده وتوفر نحو £22,900.
• دفعة مقطوعة £10,000 الآن، مع تقصير المدة: تسدده قبل نحو 18 شهرًا من موعده وتوفر نحو £13,700.
• نفس £10,000، مع تخفيض الدفعة بدلًا من ذلك: تخفض الدفعة الشهرية بنحو £63 وتوفر نحو £5,200 من الفائدة إجمالًا.

للمقارنة، فإن إيداع £200 شهريًا نفسها في مدخرات لمدة 16 سنة (بإجمالي £38,400) بمعدل 4% سيحقق نحو £11,700 من الفائدة إذا خُضع للضريبة بنسبة 20%، أو نحو £15,300 في حساب معفى من الضريبة، في مقابل نحو £22,900 توفرها السداد الزائد. ويبقى وعاء المدخرات قابلًا للوصول إليه، وستتغير المعدلات، لذا تعامل مع هذا بصفته إحساسًا بحجم الفجوة، لا توقعًا دقيقًا.

متى يكون السداد الزائد لرهني العقاري فكرة سيئة؟

• لا تملك مدخرات للطوارئ، أو وظيفتك أو دخلك غير مستقر.
• لديك دين بطاقة ائتمان أو سحب على المكشوف أو قرض يكلفك أكثر من رهنك العقاري.
• معدل فائدة رهنك العقاري منخفض، ويتجاوزه معدل توفير معفى من الضريبة.
• قد تتسبب في فرض رسم سداد مبكر يلتهم الفائدة التي توفرها.
• تتنازل عن مطابقة صاحب العمل لمساهمات التقاعد.
• تتوقع أنك ستحتاج إلى المال خلال سنوات قليلة، مثلًا كدفعة أولى لعقار آخر.

كيف أقوم فعليًا بالسداد الزائد؟

1. اقرأ عرض رهنك العقاري أو شروطه لمعرفة حد السداد الزائد وأي رسم سداد مبكر.
2. اسأل الجهة المقرضة عن كيفية حساب الفائدة، هل يوميًا أم شهريًا أم سنويًا. فإذا كانت سنوية، يصبح التوقيت مهمًا، لأن الدفعة التي تُسدد في وقت مبكر من السنة تُخفِّض الفائدة لفترة أطول من تلك السنة.
3. اختر دفعة مقطوعة، أو مبلغًا إضافيًا منتظمًا، أو كلا الأمرين، وأخبر الجهة المقرضة إن كنت تريد تقصير المدة أم تخفيض الدفعة.

هل يمكنني تقسيم المال بين السداد الزائد والتوفير؟

نعم، وهذا بالنسبة لكثير من الناس هو الخيار المعقول. ومن الأنماط الشائعة أن تبني صندوق الطوارئ أولًا، ثم تقسم المال الإضافي، لنقل نصفه للسداد الزائد ونصفه للتوفير أو لحساب ISA. ويمكنك أيضًا أن تسدد زيادة حتى حدود البدل المعفى من الضريبة، وتضع ما يتجاوز ذلك في المدخرات.

إذا كنت تريد إمكانية الوصول إلى المال الذي تسدده زيادة، فاستفسر عن الرهون العقارية المرنة أو ذات المقاصة (offset). فهذه تتيح لك السداد الزائد واسترجاع المال لاحقًا دون رسوم، لكن معدلاتها قد تكون أعلى، فقارن التكلفة الإجمالية قبل اختيار أحدها.

ما الذي ينبغي أن أفعله بعد ذلك؟

1. حدد معدل فائدة رهنك العقاري الحالي، ورصيدك، والمدة المتبقية، وحد السداد الزائد المسموح به من جهتك المقرضة.
2. لاحظ تاريخ انتهاء صفقتك الحالية ورسم السداد المبكر المطبق حتى ذلك الحين.
3. تحقق من أن صندوق طوارئك يغطي ثلاثة أشهر على الأقل من النفقات الأساسية، وأن أي دين بفائدة مرتفعة مسدد بالكامل.
4. قارن معدل فائدة رهنك العقاري بما تحققه مدخراتك بعد الضريبة، باستخدام الطريقة السريعة المذكورة أعلاه.
5. اختر مبلغًا معقولًا، وأخبر جهتك المقرضة بكيفية تطبيقه، وراجع ذلك مرة كل سنة أو عند انتهاء صفقتك.

إذا كنت تريد النظر إلى الجانب الآخر من المقارنة، يقدم Nexus حسابات توفير ورهونًا عقارية يمكنك الاطلاع عليها في صفحاتها الخاصة. وأيًا كان اختيارك، اعتبر شروط جهتك المقرضة الخاصة هي القول الفاصل، وفكر في التحدث إلى مستشار رهن عقاري أو الحصول على إرشاد MoneyHelper المجاني إذا كانت الأرقام متقاربة.

أسئلة شائعة